ŞUFA DAVASI (ÖNALIM HAKKI) NE DEMEK?
Şufa davası yani önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlardan birisinin payını kısmen veya tamamen 3. kişiye satması halinde, diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkanı tanıyan bir haktır. Bu hak, sadece dava yoluyla kullanılabilir ve menkul mallarda önalım hakkı yoktur. Paydaşların taşınmaz üzerindeki pay oranı, önalım hakkına etki etmez. Paydaşlar, pay değerine bakılmaksızın eşit oranda bu hakkı kullanır.
Payını kısmen veya tamamen satan paydaş ya da alan kişi, noter aracılığıyla diğer paydaşlara satışı bildirmekle yükümlüdür.
Satılan pay adına şufa davası birden fazla paydaş tarafından açılmışsa, mahkeme dosyaların birleştirilmesi yönünde karar verir.
Paydaşlara önalım hakkı, yasa gereği tanınır ve bu hakkın kullanılabilmesi için ayrıca tapuya şerh verilmesine veya sözleşme yapılmasına gerek yoktur.
Şufa hakkı, sözleşmeden de doğabilir. Sözleşme ile kurulan önalım hakkı, tapunun beyanlar hanesine tescil edilip şerh verildiğinde geçerli olur.
ÖNALIM HAKKI NASIL BİR HAKTIR, YENİLİK DOĞURAN HAK MIDIR?
Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyette paydaşın payını, kısmen veya tamamen 3. kişiye devretmesi halinde, diğer paydaşlara satış bedeli mukabilinde öncelikli satın alma yetkisi doğurduğu için yenilik doğurucu bir haktır.
ŞUFA (ÖNALIM) HAKKINI KİMLER KULLANABİLİR?
Türk Medeni Kanunu 732. maddeye göre önalım hakkı sahibi, paylı mülkiyette diğer paydaşlardır. Taşınmazda payını satan kişinin dışında kalan her paydaş bu hakkı kullanabilir.
KİRACININ ÖN ALIM HAKKI VAR MI?
Kiracı, taşınmazda paydaş değilse önalım hakkı yoktur. Sadece sözleşme ile (akdi olarak) önalım hakkı kurulabilir. Bu iki durum yoksa, kiracının önalım hakkı yoktur.
ŞUFA HAKKINDAN FERAGAT ETMEK MÜMKÜN MÜ?
Şufa hakkından feragat edilebilir ancak bunun için resmi şekilde feragat verilmeli ve tapuya şerh düşülmelidir.
ŞUFA HAKKI HANGİ HALLERDE KULLANILAMAZ?
Pay satışı, paydaşlar arasında gerçekleşirse önalım hakkı kullanılmaz.
Bağışlama (bedelsiz devir) halinde kullanılamaz.
Fiili taksim varsa,
Elbirliği mülkiyette önalım hakkı yoktur,
Trampa, hibe veya takas,
Ölüme bağlı tasarruf,
Satış hile, yanılma, gabin ile fesihte,
Şirkete sermaye olarak pay konmuşsa,
Cebri artırmayla (icra yoluyla) satışlarda,
Önalım hakkından paydaş feragat etmişse,
Tüm paydaşlar payını 3. kişiye devretmişse,
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmişse önalım hakkı kullanılamaz.
ŞUFA BEDELİ NE DEMEK?
Şufa davası açan paydaş, satışta gösterilen bedeli ödeyerek bu hakkı kullanır. Eğer tapuda bedel düşük gösterilmişse veya muvazaa (hileli işlem) varsa, mahkeme bilirkişiyle gerçek bedeli tespit eder ve davacı bu bedeli öder.
ŞUFA DAVASI NE ZAMAN AÇILIR? (SÜRESİ KAÇ YIL?)
Hak düşürücü süresi vardır. Satış hak sahibine noterle bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve herhalde satıştan itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır. (TMK 733/son; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K.)
ŞUFA DAVASI NE KADAR SÜRER?
Ortalama olarak şufa davası 1-1,5 yıl sürmektedir. Mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması, bilirkişi raporları ve duruşma aralıklarına göre süre uzayabilir.
ÖNALIM HAKKI NE ZAMAN DÜŞER?
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapuya şerh edilme tarihinden itibaren 10 yıl sonra sona erer. Yasal önalım hakkı ise noter bildirimiyle 3 ay, herhalde satıştan 2 yıl sonra düşer.
ŞUFA DAVASI FİİLİ TAKSİM NE DEMEK?
Fiili taksim, paydaşların taşınmazı kendi aralarında bölüp kullanmalarıdır. Fiili taksim varsa önalım hakkı kullanılamaz. Fiili taksimin tespiti bilirkişi ve delillerle yapılır. Yargıtay’a göre üç şart aranır:
Taşınmazda paylı mülkiyet,
Kendi aralarında taşınmazı taksim,
Her bir paydaşın kullandığı kısmı olması.
ŞUFA DAVASI DEĞERİ, HARÇ HESAPLAMA
Şufa davası açarken, dilekçede dava değeri mutlaka belirtilmelidir. Dava değeri, tapuda payın satımında gösterilen bedel olarak esas alınır. Harç ise bu bedel üzerinden nispi olarak hesaplanır.
KİME KARŞI AÇILIR?
Şufa davası (önalım hakkı davası), tapuda payı son satın alan kişiye karşı açılır. Dava devam ederken davalı payı başkasına devrederse, davacı isterse yeni alıcıya, isterse eski satıcıya yöneltebilir ve tazminata dönüştürebilir.
ŞUFA DAVASINDA BEDEL TESPİTİ
Önalım hakkını kullanan davacı, taşınmaz payının bedelini ödeyerek kendi adına tescilini ister. Mahkeme, satış bedeli ve tapu masraflarının ödenmesi için davacıya süre verir. Eğer bedelde muvazaa (hile) iddiası varsa, bilirkişi gerçek bedeli tespit eder.
ŞUFA DAVASI NE KADAR SÜRER?
Her dava gibi şufa davası da mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması, bilirkişi raporları ve duruşma aralıklarına göre değişir. Ortalama 1-1,5 yıl sürer.
ŞUFA DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME
Şufa davası asliye hukuk mahkemesinde açılır.
ŞUFA DAVASINDA HANGİ MAHKEME YETKİLİ?
Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
ŞUFA DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ
İSTANBUL ( ). ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR
DAVACI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
Adres
VEKİLİ: Av. Ad Soyad
Adres
DAVALI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
Adres
KONU: Şufa hakkı davasıdır.
DAVA DEĞERİ: … TL
AÇIKLAMALAR:
1-) Davacı müvekkil, … Ada … Parsel sayılı taşınmazda paylı mülkiyet sahibidir. Davalı tarafından … paylar … tarihinde devralınmıştır.
2-) Satış yapıldığında alıcı veya satıcı, diğer paydaşlara noterle bildirim yapmak zorundadır. Davacıya bildirimde bulunulmamıştır.
3-) Muvafakat verilmemesi ve ciddi zarar ihtimali nedeniyle taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı istenmektedir.
4-) Davacı, yasa gereği sahip olduğu şufa hakkını kullanarak tapu iptal ve satış bedeli mukabilinde tescil talep etmektedir.
HUKUKİ DELİLLER: Tapu kaydı, bilirkişi, keşif, tanık ve her türlü yasal delil.
HUKUKİ SEBEPLER: TMK ve ilgili mevzuat.
SONUÇ ve İSTEM:
Davanın kabulü, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin engellenmesi için ihtiyati tedbir, davalıya devredilen hissenin şufa hakkı ile tapu iptali ve tescili, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davalıdan tahsili talep olunur.
Davacı Vekili
Av. Ad Soyad
İmza
YARGITAYIN BOZDUĞU ŞUFA DAVASI KARARLARI
Önalımdan Kaynaklanan Tapu İptal Tescil Talebi:
Davacı, davalının pay aldığı taşınmazda hissedar olup önalım hakkı ile tapu iptal tescil talebinde bulunmuştur. Tapuda satış bedelinin harçtan kaçınmak için düşük gösterildiği, şufa bedelinin dava tarihine göre belirlenmesi gerektiği iddia edilmiştir. Yargıtay, önalım hakkı kullanılırken tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenen harç ve masrafların toplamının esas alınması gerektiğini vurgulamıştır. Davaların birleştirilerek karar verilmesi gerekirken, yanlış hüküm kurulması nedeniyle bozma kararı verilmiştir.
Davaya Konu Olan Pay Yargılama Aşamasında Devredilirse:
Davalı payı başka birine devrederse, davacı isterse yeni alıcıya, isterse eski satıcıya dava açabilir, tazminata döndürebilir. Yargıtay, seçimlik hakkı için davacıya süre verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Şufa Davası Bedelde Muvazaa:
Tapuda düşük gösterilen bedel veya muvazaa iddiasında mahkeme bilirkişi ile gerçek değeri tespit eder, gerçek rayiç bedel önalım bedelidir. Şufa davasında bildirimin noterle yapılması, hak düşürücü sürenin dikkate alınması gereklidir. Karayolları el koyma gibi durumlarda dava konusuz kalır.
SIK SORULAN SORULAR
Şufa hakkı ne demek, hangi durumlarda kullanılır?
— Paydaşın payını kısmen veya tamamen satması halinde, diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkıdır. Şartları: paydaş olmak, taşınmazın menkul olmaması, fiili taksim olmaması.
Hisseli tapuda şufa hakkı nedir?
— Hisseli tapuda, paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların dava yoluyla öncelikli satın alma hakkıdır.
Şufa davası nasıl kaybedilir?
— Hak düşürücü süreden (noterden bildirimin üzerinden 3 ay veya satıştan itibaren 2 yıl) sonra açılırsa kaybedilir.
Şufa davası nasıl kazanılır?
— Dava koşulları varsa, iddialar hukuka uygun delillerle kanıtlanırsa lehe sonuçlanır. Hak düşürücü süreye dikkat edilmelidir.
Akdi şufa hakkı nedir?
— Yazılı sözleşmeyle kurulan önalım hakkıdır. Tapuya şerh verilirse herkese karşı ileri sürülür.
Şufa hakkı ne zaman sona erer?
— Yasal şufa hakkı: Noterden bildirimden itibaren 3 ay, en fazla 2 yıl; akdi şufa hakkı: sözleşmeden 10 yıl sonra sona erer.
Yasal önalım hakkı şerh edilebilir mi?
— Tapuda şerh edilebilir, ancak satış olursa yine dava açılır.
Şufa Davası ile ilgili daha fazla detay için [Çınar Hukuk Bürosu](https://cinar.av.tr) ile iletişime geçebilirsiniz.