Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenme talepli bir davadır. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmektedir; fakat kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talepli dava açılmaktadır. Mahkeme tarafından verilecek hükümle belirlenen kira bedelindeki artışı haricinde kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklikler yapılamayacaktır (Türk Borçlar Kanunu madde 344/1).
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenmiş olup kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya başka ödeme sorumluluğu yüklenemeyeceği belirtilmiştir. Ayrıca kira bedelinin zamanında ödememesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel (borcun vadesi gelmesi) olacağına ilişkin anlaşmaların da geçersiz olduğu belirtilmiştir. İşyeri kira tespit davası ile konut özelinde bir fark bulunmamaktadır.
Taraflar kira sözleşmesinde kira bedel artışına dair bir anlaşma gerçekleştirmemiş ise bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi ve kira tespit davası şartları olması halinde hakim hakkaniyete göre belirleyecektir (Türk Borçlar Kanunu madde 344/2).
Kira tespit davası 5 yıl altında olan kira sözleşmelerinde taraflar kira artış oranı belirlememiş ise mahkeme tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı üzerinde karar veremez.
Kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılacak davada süre koşulu bulunmamaktadır. Dava her zaman açılabilecektir (Türk Borçlar Kanunu madde 345/1). Ancak kira sözleşmesinin yeni dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına yazılı bildirimde bulunması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılır ise belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Sözleşmede taraflar ödemeyi yabancı para üzerinden kararlaştırmış ise 20/02/1930 tarihli ve 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak suretiyle 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra aşırı ifa güçlüğüne dair hükümler saklı kalma koşuluyla yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde bulunduracak ve hakkaniyete uygun bir değer belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/4)
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıl altında ve kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma belirlenmemiş ise mahkeme taşınmaz ve emsal değer durumuna göre kira artış oranı belirleyecektir. Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamayacaktır.
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli;
Öncelikle taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi olmalıdır. Sözleşmenin yazılı olma şartı bulunmamaktadır. Tarafların iradelerine göre sözlü olarak da kira sözleşmesi kurabilir.
Davayı açan kişinin (kiracı ya da kiraya verenin) dava açmada hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde anlaşma gerçekleşmiş ise kira bedelinin uyarlanmasına dair açılan davada hukuki yarar bulunmamaktadır. Kira tespit şartları bunlardan ibaret olup, şartlar oluşmadığı takdirde mahkeme tarafından reddedilecektir. Ayrıca kira tespitine ilişkin davalarda Yargıtay kararları şartlara dair emsal kararlar düzenlemiştir.
Kira tespit davası şartları içinde süre koşulu bulunmamaktadır. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir.
Yeni kira döneminden en az 30 gün önceden kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açılır ise kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.
Belirlenecek kira bedelinin talebi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ileriki dönemlerinde talep edilebilmektedir. Geriye dönük olarak kira bedelinin düzenlenmesi talebinde bulunulamayacaktır.
Kira tespit davası şartları uygun ise davacı, kira tespit davası açabilecektir. Ancak Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na uygun bir dilekçe hazırlanmalıdır. Dilekçe, kanuna ve usule uygun olarak düzenlenmesi sonrasında görevli ve yetkili mahkeme belirtilerek adliyenin tevzi bürosundan dava açma işlemleri gerçekleştirilmelidir.
Dava açma ve dilekçe hazırlama hukuki teknik ve tecrübe gerektiren işlemlerden olup mutlaka uzman bir avukattan vekillik hizmeti alınmalıdır. Dilekçedeki yanlış veya usule uygun olmayan durumlar olması halinde hakim açılan davanın reddine veya dilekçedeki eksikliklerin giderilmesi adına süre verecektir. Davacı hukuki ve zaman kaybını önlemek adına mutlaka avukat hizmetinden yararlanarak destek almalıdır.
Her davanın sürecini mahkemenin iş yoğunluğu, duruşma aralığı, delillerin mahkemeye sunulması gibi birçok faktör etkilemektedir. Kira bedelinin tespiti davasında en önemli delil bilirkişi olup kira bedeline dair keşif yapılacak ve bilirkişi tarafından emsal değer hesaplaması raporu mahkemeye sunulmak üzere hazırlanacaktır. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davasının ne kadar süreceğine dair kesin bir süre verilememektedir. Ancak ortalama bir süre vermek gerekirse delillerin toplanması ve mahkeme süreci yaklaşık 1-1,5 sene sürebilir denilebilir.
Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl avukat ücret tarifesi yayınlanmaktadır. Tarifede belirtilen ücret, asgari olup avukat bu ücret altında vekalet ücreti belirleyemeyecektir. Kira bedelinin tespiti davası, sulh hukuk mahkemesinde görüleceğinden tarifede belirtilen sulh hukuk mahkemesi ücretinden düşük ücret kararlaştırılamayacaktır.
Davaya ilişkin yapılacak yargılama giderleri her dosyaya göre değişkenlik göstermektedir. Ancak her dava açılırken mutlaka Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükmü gereğince harç ve gider avansı yatırılması şarttır. Bunun yanında tebligat giderleri, bilirkişi veya keşif ücreti de davanın masrafına girmektedir.
Kira bedelinin tespitine ilişkin davada, dava açılırken harç ve dava masrafları yatırılacak, kiranın aylık bedeli üzerinden nisbi harç ödemesi (değerine göre) yapılmalıdır. Bunun yanı sıra davada dayandırılan delillerin masrafları, tebligat giderleri de yatırılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, yenilenen kira döneminde kira bedeline dair artış oranı belirlenmemiş ise Tüketici Fiyat Endeksindeki 12 Aylık Ortalamalara Göre değişim oranını geçmeme koşuluyla değişim oranının geçerli olduğu düzenlenmiştir. (17/01/2019 tarihinde yapılan değişiklik ile üretici fiyat endeksindeki artış ibaresi kaldırılmıştır.)
Ancak ilgili kanunun ikinci fıkrasında taraflar artış oranına dair bir anlaşma yapmamış ise kira bedeli Tüketici Fiyat Endeksindeki 12 Aylık Ortalamalara değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceği düzenlenmiştir. Ayrıca Yargıtayın yerleşmiş kararlarında, eski kiracıya hakkaniyet indirimi yapılmaması halinde mahkemenin kararına karşılık bozma kararı verilmiştir.
Kira tespit davası sonucunda verilen karar icra takibine kesinleşmeden konulamayacaktır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin verilen karar, mahkeme tarafından her iki tarafa tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içerisinde itiraz edilmez ise karar kesinleşecektir. Ancak karara karşı itiraz yoluna başvurulmuş ise ilgili ilam icra takibine konulamayacaktır.
Tahliye davası, kiracının belli nedenlerle kiraya verilen taşınmazdan tahliye edilmesine yönelik talebi içeren bir davadır. Yargıtayın yerleşmiş kararlarında, kira bedelinin tespiti ve tahliye davasının terditli dava olarak açılmasını hukuka aykırı bulmamış, onama kararı vermiştir. Ancak davacının ihtiyaç duyması nedenine dayanarak açılan tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarında tahliye talebine onama kararı vermiştir.
Kira tespit davası hem kiralayan hem de kiracı tarafından açılabilecek bir dava olup kira artırım davası kiraya veren tarafından açılmaktadır. Her iki dava türünde kira bedeline dair tespit talebini içermektedir. Yalnızca davayı açan ve konusuna göre birbirinden farklı birkaç özelliği bulunmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davası, nisbi harca tabidir. Aylık kira değeri esas alınarak aylık kira farkı üzerinden harç alınacaktır.
Kira bedelinin tespitine dair dava, sulh hukuk mahkemesinde görülecektir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 10. maddesinde sözleşmeden doğan davalarda yetkili mahkeme belirtilmiştir. Kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmeleri kaynaklı olduğundan sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkili olacaktır. Ancak sözleşmenin ifa edileceği yer taraflar arasında belirlenmemiş ise davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.
İSTANBUL ( ). SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
Adres
VEKİLİ: Av. Ad Soyad
Adres
DAVALI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
Adres
KONU: Kira bedelinin tespiti talepli dava dilekçesidir.
AÇIKLAMALAR:
1-) …
2-) …
3-) …
HUKUKİ NEDENLER: TBK ve ilgili her türlü mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER: Bilirkişi, tanık, kira sözleşmesi, ihtarname ve ilgili her türlü delil.
SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda belirtilen nedenlerle, davanın kabulüne, kiralananın aylık bedelinin … TL olarak tespitine, kira bedelinin …/…/… tarihinden itibaren geçerli sayılmasına, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretine dair karar verilmesini vekaleten talep ederim.
Davacı Vekili
Av. Ad Soyad
İmza
Davacılar, murisleri ile 01.01.1985 tarihinde kira sözleşmesi düzenlenmiş, davalının son ödediği 1.000,00 TL bir kira bedeli emsal taşınmazlara göre kira bedelinin düşük kaldığı belirterek yeni dönem için kira parasının 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesi talebiyle dava açmıştır. Davalı ise davacının talep ettiği kira bedelinin fahiş olduğunu belirtmiş ve emsal inceleme yapılmasına karar verilmesi talep edilmiştir. Mahkeme tarafından açılan davanın kısmen kabulüne karar verilerek aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, karara temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
Dosya incelemesinde 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği ve kira artış oranına dair hüküm konulmadığını, davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti talebi adına bu dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından kiracıya artırımda bulunacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Yeni dönem başlangıcı olarak 01.01.2016 tarihinde başladığı, bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi yönünde davacıya sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için tespit kararı verilmesi aksi durumda davanın reddi yönünde karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme yanılgılı değerlendirme ile karar verdiğinden bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas, 2019/435 Karar)
Davacı işyerine kiraya vermesi nedeniyle taraflar arasında kira sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin 6. maddesinde kira süresinin 5 yıl olduğu ve 5 yıl uzatılacağı, 7. Maddesinde ise kira ücreti artışının ilk 3 yıl için 9.000 TL, şu anda kiranın 11.680 TL olduğu ve 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıcı 10.03.2008 olup emsal kira bedellerinden düşük olması nedeniyle 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlenmesi talep edilmiştir. Dava tarihi itibariyle kiranın 20.000 TL olarak tespiti yönünde karar verilmesini, davalı ise açılan davanın reddi yönünde karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme davanın kabulü yönünde karar vermiş, 12.449, 43 TL olarak tespitine karar vermiştir. İlgili karara karşılık davacı temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
Yargıtay, dosya incelemesinde 5 yıl sonrasına ilişkin kiranın belirlenmesi talep edildiğinden davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmadan tespiti istenilen dönemin hak ve nesafet dönemi olduğunu saptamıştır. Ayrıca mahkeme tarafından emsal kira bedeli araştırılmasının yapılması, kiraya etki edecek etkenlere göre hesap yapılması gerektiği ve belirlenen değer üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme eksik araştırma ile hüküm kurmuş olduğundan bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas, 2019/5897 Karar)
Davacı yeni satın almış olduğu taşınmazda davalı 9 yıldır kiracı olduğunu ve taşınmazı satın alan yeni malik davacı satın aldığı tarihten itibaren kiranın kendisine ödenmesi gerektiğini ve ödeme bilgilerini noter üzerinden ihtarname ile göndermiştir. Davalı kiracı, davacının hesabına 1.598,07 TL ödeme yapmış, davacı yeni bir ihtarname göndererek kira bedelinin aylık 10.000 TL olarak ödenmesini talep etmiştir. Ancak davalı aylık ödemesine 1.598,07 TL üzerinden devam etmiştir. Bu nedenle davacı, şehir merkezinin işlek caddesinde bulunan ve metrekare olarak büyük olan taşınmazın kira bedelinin aylık 10.000 TL olarak tespit edilmesine karar verilmesini talebiyle dava açmıştır.
Davalı ise kira sözleşmelerinde eski malik ile kira sözleşmesi düzenlenirken 10 yıl süreli olarak imzalanmış, sözleşmede kira bedeli üzerinden enflasyon oranında artış gerçekleştirileceği kararlaştırıldığı savunmasıyla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme tarafından davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, aylık kira brüt 7.630,00 TL kira bedelinin belirlenmesi olarak tespitine karar verilmiştir. Davalı vekili tarafından temyiz talebinde bulunmuştur.
Yargıtay dosya incelemesinde, kira sözleşmesinin 01/03/2005 tarihinde önceki malik ile imzalanmış, sözleşme süre bitimi 10 yıl olması nedeniyle 01/03/2015’tir. Taraflar sözleşme imzalarken sözleşme maddelerine mutabık kalmış, her yıl kira bedeline enflasyon oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacının kira bedelinin tespitini istediği dönem, önceki malik ile imzalanan sözleşmeye dayalıdır. Kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri gereği, tespitinin mümkün olmadığı tartışmasızdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği davanın talebinin reddi yönünde karar verilmesi gerekirken kabul kararı doğru bulunmamıştır. Temyiz itirazları kabul edilerek bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13828 Esas, 2015/2161 Karar)