Türkiye’de hukuk fakültesinden mezun olunduktan sonra avukatlık mesleğini tercih eden avukatlarda hukuki alanda uzmanlık alanı seçme gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır. Gayrimenkul avukatları her alandan dava alabilmektedir. Sadece gayrimenkul uyuşmazlıkları ve gayrimenkul konularını ele alan davaları alan avukatlar, kendilerini gayrimenkul avukatı olarak tanıtabilmektedir.
Eşya hukuku alanında uzmanlaşan, taşınmazlara ilişkin tapu iptal ve tescil işlemi, ipotek, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılacak olan tazminat, işgal gibi birçok uyuşmazlık davalarını alan, çözüm getiren avukatlar, gayrimenkul avukatları olarak kendilerini tanıtabilirler.
Gayrimenkul avukatının yalnızca eşya hukuku alanında uzmanlaşmış olması yeterli değildir; aynı zamanda borçlar hukuku, icra iflas hukuku, velayet, miras davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gibi birden fazla mevzuata hakim olmalıdır. Bu nedenle gayrimenkul alanında yoğunlaşmak isteyen avukatlar da gayrimenkul ile ilgili olan birden fazla mevzuata hakim olmalıdır.
Gayrimenkul avukatlarının verdiği hizmetler, gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıklara, ihtilaflara göre değişkenlikler gösterecektir ve gayrimenkulden doğan tüm uyuşmazlıkları sıralamak elbette mümkün olmamaktadır. Ancak gayrimenkul hukukunun genel olarak ilgilendiği alan olarak tapuya kayıtlı gayrimenkuller, kat mülkiyetine tabi olan bağımsız bölümler ve arsalar oluşturur denilebilir.
Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul uyuşmazlığından doğan hakların ihlali ya da kullanımından doğan uyuşmazlıklar konusunda hukuki uyuşmazlıklarda yol gösterebilir, dava açabilir. Gayrimenkul hukukunda, mülkiyet hakkı yanında irtifak hakkı, intifa hakkı, ipotek hakkı, taşınmaz yükü gibi haklar da bulunmaktadır.
Belirtilen hakların kullanımından doğan uyuşmazlıklar yanında gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyete sahip olmasından kaynaklı doğan davalar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dair uyuşmazlıklar, idareye karşı açılan kamulaştırma ile alakalı davalar, gayrimenkul hukuku kapsamında verilen danışmanlık ve sözleşme hazırlama olarak karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul avukatlarının verdikleri hizmetler belirtilen davalar ile sınırlandırılamayıp örnek olarak maddelendirilebilir;
Diğer adıyla izale-i şuyu davasıdır. Bir taşınmaza ya da taşınıra paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet ile sahip olan paydaşların veya ortakların birlikte sahip olduğu mülkiyete son vererek ortaklığa ya da paydaşlığa son verilmesidir. Elbirliği mülkiyette hak sahibi olan kişilere ortak denilmektedir, paylı mülkiyetten farkı ortakların belirli payı olmamadır. Paylı mülkiyette ise hak sahibine paydaş denilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası tüm hak sahiplerine açılarak ortak sahipliğine son verilmesidir. Davada taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesi sağlanacak, mümkün olmaması halinde ise satış ile ortaklık sona erdirilecektir.
Kamulaştırma, bir vatandaşa ait olan özel taşınmazın kamu hizmetinde kullanılması için devlet tarafından satın alınmasıdır. Vatandaşa ait her taşınmaz için kamulaştırmaya uygun değildir; ancak kamu yararı adına gerekli görüldüğü takdirde kamulaştırma yapılabilecektir. Taşınmaz adına kamulaştırma yapacak olan yetkili kurum kamu yararı alacak, ilgili kurum tarafından onaylanacaktır. Kamulaştırma süreci belli bir usule uygun olmaktadır; ancak bu usule uyulmadan taşınmaza müdahalede bulunulması halinde taşınmaza el koyma gerçekleşecektir.
Mülkiyet hakkının korunması adına açılan davadır. Mal sahibinin rızası olmadan elatılmasının önlenmesi için açılmaktadır. Taşınır veya taşınmaz olsun fark etmeksizin elatılan mal adına elatılmanın önlenmesi davası açılabilir. Başkasına ait olduğu bilinmesine rağmen kötü niyetli olarak mala el konan kişiye karşı dava açılacaktır.
Mirasbırakanın ölümü ile mirasçılara kalan mal adına açılacak olan davalardır. Mirasbırakanın mal varlığında bulunan gayrimenkullerin mirasçılar arasında paylaştırılmasıdır. Kimlerin mirasçı olduğu ve miras payının ne kadar olduğuna dair veraset belgesi çıkarılabilmektedir.
Bir mala birden fazla kişinin ortak olarak sahip olduğu paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını paydaşlar haricinde birine satması halinde diğer paydaşların satın alma hakkıdır. Ancak paylı mülkiyette paydaşlar tarafından önalım hakkı kullanılabilmektedir. Dava, ön alım hakkına sahip olan kişi tarafından açılacak gayrimenkulden pay satın alan kişiye karşı açılacaktır. Davacı, taşınmazdan pay satan eski paydaşa karşı şufa (önalım hakkı) davası açma hakkına sahip değildir.
Kanuna aykırı olarak düzenlenen tapu kaydının iptal edilerek hukuka uygun düzenlenmesi için açılan davadır. Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazda hak sahibi olan kişiye karşı açılmaktadır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılacaktır. Yetki yönünden kesin yetki olup görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir.
Tapu iptal ve tescil davalarının uygulamada en yaygın olarak görülen türü vekalet görevinin kötüye kullanması nedeniyle açılmasıdır. Kendisine vekalet verilen kişi, vekil eden kişinin iradesine göre hareket etmek zorundadır. Vekil eden kişi, vekillik ettiği kişinin zararına hareket ettiği zaman vermiş olduğu zarardan sorumlu olacaktır.
Kiracı, kira bedelini zamanında ödememiş olması nedeniyle kiracının tahliye edilmesi için kiraya veren tarafından açılan davadır. Kiraya veren öncelikle kiracının borcunu ödemesi için kiracı aleyhine icra takibi başlatacaktır. Kiracıya gönderilen ödeme emri ile kira bedelinin 30 gün içerisinde ödemesi gerektiği belirtilecektir. Kiracı 30 gün içerisinde ödemeyi gerçekleştirmez ve icra takibine karşı 7 gün içerisinde itiraz etmez ise kiraya verenin açtığı icra takibi kesinleşecektir. Kiraya veren, süre sonunda 6 ay içerisinde kiracının tahliyesi talebiyle icra mahkemesinde davayı açabilecektir.
Tahliye davası kira süresinin sona ermesiyle de açılabilecektir. Ancak kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için kira süresinin sona erdiğini ispatlayacak sözleşme bulunması gerekmelidir. Kiraya veren, kiracının sözleşmesini sona erdirmek istiyor ve sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa kiranın sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde icra takibi başlatmalıdır. İcra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilmektedir. Kiracı 7 günlük süre içerisinde tahliye emrine itiraz edebilir. Ancak kiracı 7 günlük süre içerisinde itiraz etmez ise kiracı taşınmazdan çıkarılarak kiraya verene evin teslimi gerçekleştirilecektir.
Taşınmazda tasarruf hakkı olmayan kişi tarafından sahibinin rızası olmadan kullanılması halinde talep edilen tazminat davasıdır. Haksız olarak taşınmazı kullanan kişi, kötü niyetli olmalıdır. Bunun yanında dava açma hakkı 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Haksız işgalde bulunan kişi, taşınmaz sahibine vermiş olduğu zararı ödemekle yükümlüdür. Ecrimisil davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdedir. Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir.
Kat mülkiyetine dair haklar, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmektedir. İnşaatın tamamlandığı ve bitirilen yapılan ortak sahibi tarafından kullanılması halinde ortaya çıkan uyuşmazlıklardan doğan davalar kat mülkiyetinden doğmaktadır. Kat mülkiyetinden doğan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir. Kat mülkiyetine dair davalara örnekler;
Kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiracının ortak iradesiyle düzenlediği kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu hükümlerine dayalı olarak hazırlanmalı ve kiracı ile kiraya verenin ortak iradesiyle düzenlenmelidir. Kira sözleşmesinde bulunması gereken hususlar ileride hukuki uyuşmazlıklara neden olmaması adına bir avukat aracılığıyla düzenlenmelidir.
İleri tarihli bir sözleşme olup gayrimenkulün satış koşullarını ileri tarihe bağlamaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda imzalanmalıdır. Resmi şekilde yapılmaması halinde sözleşme geçerli olmayacaktır. Noter huzurunda imzalanacak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, onaylama şeklinde değil düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Gayrimenkul, sözleşmede belirtilen tarihte vaat ettiği taşınmazı devretmekle yükümlüdür.
Gayrimenkul hukuku, teknik gerektiren bilgiler ve hesaplamalar, incelemeler ve kurallar içermektedir. Gayrimenkul davaları ile ilgilenen avukatlar, gayrimenkul uyuşmazlığından doğan davalar ya da ileride sorun yaşanmaması adına nedeni ile sözleşme hazırlama, danışmanlık verme gibi vekillik hizmetlerini vermektedir. Gayrimenkul davaları, çoğunlukla sonuçlanması uzun süreçler alan ve karmaşık davalardır. Bu nedenle gayrimenkul davalarında süreç takibi, dava açılması, davanın takibi, duruşmalara girilmesi gibi durumlarda ileride hukuki kayıplar yaşamamak adına vekil ile davanın yürütülmesi daha iyi olacaktır.
Gayrimenkul davaları, genellikle dava konusu gayrimenkul olduğundan davanın değeri yüksek tutarlarda olmaktadır. Gayrimenkul davasını açacak kişiler ya da kendisine gayrimenkul davası açılmış olan kişiler, avukat yardımı olmadan taşınmaz davalarını açıp yürütmeleri geri dönülmez hukuki ve dolayısıyla maddi kayıplara neden olabilir.
Gayrimenkul davaları esnasında yapılacak en ufak hata, ekonomik olarak önemli kayıplara neden olabileceği gibi geri dönüşü olmayan hak kayıplarına da neden olabilir. Gayrimenkul hukukundan doğan hakların kullanımı ve bu hakların ihlali söz konusu olduğunda görülmesi gereken davalar için mutlaka gayrimenkul alanında uzman bir avukata vekalet verilmesi gerekmektedir.
Diğer bir husus da gayrimenkul hukukundan doğan davalar, yalnızca taşınmazlara ilişkin ihtilaflardan doğan davalardan ibaret değildir. Gayrimenkul hukuku, taşınmazlarla alakalı her türlü kamu kurum ve kuruluşunda yürütülmesi gereken prosedürleri, sözleşme hazırlığı, danışmanlık hizmetini de kapsayan bir alandır. Ayrıca tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilecek işlemler için çoğu zaman bir avukatın yetkisine ihtiyaç duyulur. Tapuda yapılacak işlemler için, vatandaşların işlerini uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütmesi faydalı olacaktır.
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesine ilişkin 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi 2002 yılına kadar karşılıklılık esasına göre düzenlenmiş iken 2002 yılında yasada yapılan değişiklik ile bu şart kaldırılmıştır. Yeni gelen düzenleme ile yabancılar, karşılıklılık esasına bağlı olmadan gayrimenkul avukatı aracılığı ile Türkiye’de gayrimenkul edinebilmektedir.
Karşılıklılık esası, yabancı bir ülke vatandaşının Türkiye’de yapabildiği bir işlemin, o ülkede de Türk vatandaşları tarafından gerçekleştirilebilmesi anlamına gelmektedir. Şu anki yasal mevzuat ile yabancıların taşınmaz edinebilmesi için artık bu şart aranmamakta ve yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinebilmek için ilgili gayrimenkulün bağlı olduğu tapu müdürlüğüne resmi olarak başvurmaları gerekmektedir.
Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yabancıların mülk edinmesi detaylı olarak düzenlenmiş olup birtakım sınırlamalar öngörülmüştür. Bunlardan birisi ilgili maddenin ilk fıkrasında yabancı uyruklu kişilerin edindiği taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’nu ve kişi başına ülke genelindeki 30 hektarı geçemeyeceği düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere; bu hükme göre yabancılar Türkiye’de 30 hektarın üzerinde bir taşınmaz edinememektedir.
İlgili maddenin ikinci fıkrasında ise kendi ülkelerinin kanununa göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceğini, ayrıca bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemeyecek ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edemeyeceği düzenlenmiştir.
Diğer bir husus da Tapu Kanunu’na göre; yabancılar, askeri bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinemeyecekleri hüküm altına alınmıştır. Görüldüğü üzere; yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi ilgili kanunda detaylı olarak düzenlenmiş ve birtakım kural ve şartlara da bağlı kılınmıştır. Yabancıların gayrimenkul edinmesi için ilgili mevzuatlara hakim olmak ve evrak- idari işleri bilmek gerekmektedir.
Ancak Türk hukuk sistemi ve mevzuatına hakim olmadan gayrimenkul edinmek isteyen yabancı kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmek için yapılması gereken işlemleri uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütmelidir. Zira Türk hukuku kapsamında görülecek olan ve Türk vatandaşları ilgilendiren gayrimenkul davalarında dahi alanında uzman bir avukat yardımı olmadan yanlış yönlendirme, zaman ve maddi kayıplara neden olunabilmektedir.
Gayrimenkul avukatının baktığı davalar denildiğinde ilk akla gelen çoğunlukla arazi davalarıdır. Arazi davaları hukuk sitemimizde çok çeşitli bir alanı kapsamaktadır. Arazi davalarından kasıt ise;
Arazi davalarında araziye ilişkin uzman ve teknik bilgi gerektiren alan olan haritacılık, kadastro, imar mevzuatı gibi pek çok husus dahil olacaktır. Bu nedenle arazi davalarıyla ilgilenecek bir avukatın taşınmaz davalarındaki teknik yeterlilik ve bilgiye sahip olmalıdır.
Her davada her hukuki konuda olduğu gibi gayrimenkul hukukuna ilişkin düzenlenen mevzuatı ve içtihatı gayrimenkul avukatı çok yakından takip etmelidir. Arazi davalarında ilgili kanunlara hakim olunmasının yanında mevzuat ve içtihatlara da hakim olunması hukuki boyutta hayati önem taşımaktadır. Son yıllarda kamu kurum ve kuruluşlarına karşı yöneltilen gayrimenkul hukuku kapsamındaki davalarda güncel Yargıtay kararlarında görüş değişikliğine gidilmektedir.
Bu nedenle içtihatta verilen kararları sık sık incelenmesi taşınmaz sahiplerini olumsuz yönde etkilememesi için somut olayın değerlendirilmesinde dikkate alınmalıdır. Arazi davalarında sorun yaşanan en önemli konulardan birisi de davalarda emsal olarak kullanılabilecek taşınmazların araştırılıp bulunmasıdır. Genellikle dava dosyasına rapor sunacak olan bilirkişi heyetince emsal taşınmaz bulunmakta zorlanılmaktadır. Bu nedenle davalarını yürüttüğü çevreye ve emsal dosyalara hakim bir gayrimenkul avukatı, davaların daha hızlı ve daha sağlıklı sonuçlanmasını sağlayabilecektir.
Çınar Hukuk Bürosu olarak emlak hizmetleri, gayrimenkul hizmeti, gayrimenkul sözleşmeleri, kentsel dönüşüm hizmetlerine dair hukuki danışmanlık ve hizmet adına destek vermekteyiz.